<특별기고> 임대인의 월세 인상과 임차인 권리금 회수방해

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법무법인 누리 대표변호사 하만영

상가 임대인이 신규 임차인에게 기존 월세의 3배가 넘는 차임을 요구해 22억 원의 권리금 계약이 무산됐다면, 임대인의 요구가 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 방해한 것일까? 방해 여부를 구체적으로 따져봐야 한다.
임차인 B씨는 2001년부터 임대인 A씨 등이 소유한 상가에서 약국을 운영했다. 2018년 보증금 1억 원, 월차임 600만 원에 재계약한 뒤 계약을 묵시적으로 갱신해 왔다.
A씨는 2023년 4월 B씨에게 월차임을 2,400만 원으로 올려달라고 요구했지만 합의가 이루어지지 않자 임대차계약 갱신을 거절했다. B씨는 계약 종료를 앞두고 신규 임차 희망인 C씨와 권리금 22억 원에 권리금 계약을 체결했다.
그러나 A씨는 C씨에게 보증금 5억 원과 월차임 2,000만 원을 제시했다. C씨는 차임이 과도하다며 임대차계약을 체결하지 않았고, 권리금 계약도 해제됐다.
A씨와 B씨의 임대차계약은 2023년 12월 31일 종료됐다. A씨는 계약이 끝났으니 상가를 인도하라며 B씨를 상대로 소송을 냈다. B씨는 A씨의 고액 임대료 요구로 권리금 회수 기회를 잃었다며 손해배상을 구하는 반소를 제기했다.
이에 대해 1심은 A씨가 B씨에게 필요비 4,400만 원을 지급하는 것과 동시에 B씨가 상가를 인도하라고 판결했다. 필요비는 임차 목적물을 보존하는 데 지출한 비용이다. 다만, B씨가 권리금 회수 방해를 이유로 제기한 손해배상 청구는 기각했다.
항소심은 B씨가 임대차계약을 체결할 당시 필요비상환청구권을 포기했다고 보고 필요비 청구도 기각했다. 상가 인도 청구는 받아들였다. 권리금 회수 방해에 따른 손해배상 청구에 대해서도 “A씨가 요구한 차임과 보증금이 주변 시세에 비춰 현저히 고액이라는 점이 증명되지 않았다”며 기각했다.
하지만 대법원 민사1부는 2026년 7월 16일 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물 인도 소송(2026다201337)과 B씨가 제기한 손해배상 반소(2026다201338)에서 권리금 회수 기회 방해에 따른 손해배상 청구 부분을 파기하고 사건을 부산지방법원으로 돌려보냈다. B씨가 A씨에게 상가를 인도해야 한다는 원심 판단은 그대로 확정됐다.
대법원은 “임대인이 요구한 차임과 보증금이 현저히 고액일 여지가 있다면 적정 임대료가 확인되지 않았다는 이유만으로 손해배상 청구를 곧바로 배척해서는 안 된다”며 “감정 등을 거쳐 적정 임대료를 확인한 뒤 임대인의 요구가 상가임대차법의 입법 취지를 잠탈할 정도였는지 판단해야 한다”고 밝혔다.
그리고 “임대인 A씨가 신규 임차 희망인 C씨에게 요구한 월차임이 기존 월차임의 약 333%이고, 환산보증금도 기존의 약 357%에 이른다”며 “이 정도의 차임 및 보증금 차이는 현저히 고액이라고 볼 여지가 많다”고 설명했다(상담 문의 031-387-4925).