<특별기고> 경계침범과 시효취득

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법무법인 누리 대표변호사 하만영

자신의 땅에 건물을 신축했다고 주장하더라도 실제로는 건물 대부분이 인접한 타인 소유 토지를 침범해 건축됐다면, 점유취득시효의 요건인 ‘자주점유’를 인정할 수 있을까? 없다.
B씨는 1993년 9월 파주시 소재 76㎡ 규모의 토지를 매수한 뒤 그해 10월 건축허가를 받아 단층 근린생활시설을 신축했다. 이후 사용승인을 받고 소유권보존등기를 마쳤다. 반면 A씨의 부친은 인접한 106㎡ 규모 토지를 1966년 매수했고, 사망 후 A씨 등 상속인들이 각 7분의 1 지분을 상속받았다.
그런데 측량 결과 문제가 드러났다. 건축물대장과 등기부 기재와 달리 B씨 건물은 자신의 토지 위에 존재하지 않았다. 건물 대부분이 A씨 측 토지 위에 건축돼 있었고, 일부는 다른 인접 토지까지 침범하고 있었다.
B씨는 건물과 무허가 주택, 마당, 담장 등을 소유하면서 A씨 측 토지 중 94㎡를 1993년부터 점유한 결과가 됐다. A씨는 토지 무단 사용에 따른 임료 상당의 부당이득 반환을 청구했고, B씨는 해당 부분을 20년 이상 평온·공연하게 점유했다며 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 구하는 반소를 제기했다.
이에 대하여 1과 2심은 B씨의 주장을 받아들였다. B씨가 1993년 12월경부터 문제의 토지 94㎡ 부분을 20년 이상 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 것으로 추정된다고 봤다. 따라서 2013년 12월 점유취득시효가 완성됐고, A씨는 자신의 7분의 1 지분에 관해 소유권이전등기 절차를 이행해야 한다고 판단했다. A씨의 부당이득 반환 청구도 기각했다.
하지만 대법원의 판단은 달랐습니다.
대법원 민사1부는 2026년 5월 8일 토지 소유자 A씨가 B씨를 상대로 낸 부당이득금 청구 소송과 B씨가 제기한 소유권이전등기 청구 반소 소송에서 A 씨가 패소한 원심 판결을 파기하고 사건을 의정부지방법원으로 돌려보냈다(2025다221000·221001).
대법원 판단은 달랐다. 대법원은 “이 사건 건물은 B씨 소유 토지가 아니라 당시 A씨 부친 소유 토지를 침범해 건축됐고, 침범 면적도 통상 있을 수 있는 시공상 착오의 정도를 넘어 상당한 수준이다”며 “B씨는 건축 과정에서 건물이 타인 소유 토지를 침범하고 있다는 사실을 알았다고 봐야 한다”설명했다.
나아가 “설사 건물을 신축할 당시 이 사건 건물과 무허가 주택 등의 부지가 자신의 소유라고 착오할 만한 특별한 사정이 있어 자주점유로 볼 수 있다고 하더라도, 1999년 8월 임의경매로 인한 매각에 따라 토지 소유권을 상실했을 뿐 아니라, 그 과정에서 이 사건 건물과 무허가 주택 등이 자신의 토지가 아니라 인접한 타인 소유의 토지에 위치해 있다는 점을 알게 됐다고 자인하고 있는 바, 그 무렵부터는 더 이상 소유의 의사가 있는 점유라고 할 수 없다”며 “원심판결에는 점유취득시효에서의 자주점유에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다”고 판시했다(상담 문의 031-387-4925).