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| ⓒ 경기헤럴드 |
법무법인 누리 대표변호사 하만영
상가 임대차가 종료된 후 건물이 양도되어도, 임차인이 보증금을 못 받았다면 새 주인이 반환해야 할까? 그렇다.
원고 A씨는 재건축 구역 내 상가 건물을 임차했다. 임대차 기간은 2021년 12월 31일까지였다. 피고 B조합은 2022년 1월 19일 상가 건물에 대한 소유권 이전 등기를 마쳤고, 석 달 뒤 인도 집행도 완료했다. 원고 A씨는 피고 B조합이 임대차 계약의 임대인 지위를 승계했다고 주장하며 소송을 제기했다.
1심과 원심(항소심)은 원고 패소로 판결했다. 원심은 이 사건 임대차 계약은 2021년 12월 31일 기간 만료로 종료되었고, 피고 B조합이 사건 임대차계약이 종료된 이후인 2022년 1월 19일 이 사건 점포의 소유권을 취득하였으므로, 피고는 이 사건 임대차계약 임대인의 지위를 승계하지 아니하였다고 2023년 11월 21일 판단하였다(서울중앙지방법원 2023나14222).
그러나 대법원 판단은 달랐다. 대법원 민사3부는 2026년 4월 9일 원고 A씨가 피고 B 재건축 조합을 상대로 낸 임대차보증금 반환과 손해배상 소송 상고심에서 원심의 원고 패소 판결을 깨고, 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다(2023다307116).
대법원은 손해배상에 대하여 원심의 판단을 유지했다. 하지만 임대차보증금반환 부분은 상가임대차법 제3조의 대항력, 제9조 제2항의 임대차관계 존속에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 판시하였다.
즉, ① 상가임대차법 제9조 제2항에 따라 대항력 있는 상가 임대차에서 계약이 종료되어도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 관계가 존속하고, 대항력은 건물 주인이 바뀌더라도 임차인이 새 주인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상 힘이라는 점, ② 보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차 목적물인 부동산이 양도된 경우 양수인에게 임대인 지위가 당연히 승계된다는 점, ③ 원고 A씨가 상가임대차법상 대항력을 갖고 있다면 이 사건 임대차 계약이 종료된 이후에도 임대차 관계가 존속되고, 피고 B조합은 상가 건물의 소유권을 취득함으로써 임대인 지위를 승계했다는 점 등을 고려하여 원심의 판단은 수긍하기 어렵다고 밝혔다.
결론적으로 대법원은 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 간주하는 상가임대차법 제9조 제2항을 고려했다. 1심과 원심(항소심)은 해당 규정의 존재를 간과했다.
따라서 임차인 보증금을 보호하기 위해 마련된 상가임대차법 제9조 제2항의 취지(2023다257600 참조)와 같은 법 제3조 대항력의 법리(2015다59801 참조)가 이번 대법원 판결로 다시 확인된 것이다(상담 문의 031-387-4925). |
입력 : 2026년 04월 20일 
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