부총리 겸 기획재정부 장관이 “미국처럼 집값이 50억 원이면 1년에 5,000만 원씩 보유세를 내야 하는데, 연봉의 절반이 세금으로 나가면 버티기 어렵다.”고 발언해 논란이 일고 있다.
시간이 걸리더라도 꾸준한 공급을 통해 집값이 안정될 것이란 믿음이 필요한 시점에 또다시 수요 억제와 중과세 카드를 거론한 것은 적절한 해법이라고 보기 어렵다. 여당 내부에서도 “보유세로 집값을 잡겠다는 것은 어설픈 정책”이라는 비판이 나왔다. 미국처럼 보유세 부담을 높이려면 그에 맞는 제도 규제 환경이 전제돼야 한다. 미국은 한국처럼 거래와 대출 등 다중 규제가 겹겹이 얽혀 있지 않다. 대부분의 주는 매입가를 기준으로 보유세를 부과한다. 이런 차이를 무시한 단순 비교는 현실을 왜곡할 뿐이다.
더욱이 세금으로 집값을 통제하려던 정책은 이미 두 차례나 실패로 끝났다. 노무현 정부가 2005년 종합부동산세를 도입하자 집값은 오히려 급등했고, 문재인 정부의 다주택자 중과세 역시 서울 집값을 두 배로 끌어 올렸다. 지금은 초강력 대출 규제와 거래 절벽으로 시장 기능이 제대로 작동하지 못하는 상황이다. 거래가 급감하면서 전세 부족과 월세 급등이 이어지고, 규제 지역 밖으로는 풍선 효과가 번지고 있다. 자금 흐름이 막힌 상태에서 보유세를 높이고 거래세를 낮춘다 한들 매매가 살아나기 어렵다. 세금 정책이 정권이 바뀔 때마다 냉탕과 온탕을 오가며 시장 불안을 키웠다는 점에서도 경제 사령탑의 발언은 신중하지 못했다.
윤석열 정부는 문재인 정부의 다주택자 규제를 완화하기 위해 보유세 산정의 기준이 되는 공시가격 현실화율을 낮췄지만, 이재명 정부는 다시 거래·대출 규제를 강화하고 있다. 그 여파로 ‘규제 강화·집값 상승 전주곡’이라는 불안 심리가 퍼지며 집값 불안이 고개를 들었다. 문재인 정부의 다주택자 중과세는 ‘똘똘한 한 채’ 선호를 넣었고, 현 정부 역시 같은 틀에서 더 센 규제를 반복하며 서울과 경기 남부로의 쓸림을 부추겨 왔다. 그 피해는 실수요자에게 돌아간다. 획일적 대출 규제로 내 집 마련의 사다리까지 끊어질 판이다. “아이 넷을 키우며 무주택자로 12년을 버텼는데도 현금이 없으면 청약을 포기해야 한다.”는 하소연이 나오고 있다.
경제 사령탑은 이들을 보호할 대책부터 고민해야 한다. 그러나 그것만으로는 부족하다. 부동산 세제 합리화와 함께 체계적인 공급 계획을 담은 종합대책이 필요하다. 무엇보다 냉·온탕식 주택정책을 멈추고 일관성을 유지할 때만 시장은 정기적 균형을 찾을 수 있다. 서울 재건축·재개발 사업장의 40%가 넘는 15만 3,000채가 여전히 사업 초기 단계를 벗어나지 못한 것으로 집계됐다. 주택산업연구원에 따르면 서울에서 재건축·재개발 사업으로 지정된 676개 구역, 37만 7,000여 채 가운데 385개 구역의 15만 3,000여 채가 초기 단계인 사업 시행인가 문턱을 넘지 못했다.
신규 택지를 찾기 힘든 서울에서는 사실상 재건축·재개발이 핵심 주택 공급 수단인데, 이마저도 좀처럼 속도를 내지 못하는 것이다. 이는 공사비 급등이 계속되는 가운데 인허가 지연, 강화된 안전진단, 재건축초과이익환수제(재초환), 복잡한 기부채납, 분양가 상한제 등 각종 규제가 발목을 잡고 있기 때문이다. 사업이 지연되고 있는 하위 25% 구역을 보면 첫 단추인 안전진단을 마무리하고 추진위원회를 꾸리는 데만 평균 8년 7개월이 걸렸다고 한다. 재건축으로 얻은 이익의 최대 50%를 정부가 환수하는 재초환 역시 사업 추진 의욕을 꺾고 있다. 고강도 수요 억제책을 담은 10·15 대책의 후폭풍이 이어지자, 여당은 주택시장 안정화 테스크포스(TF)를 만들어 주택 공급 확대에 집중하겠다고 한다.
공급 부족과 이에 대한 불안 심리를 잠재우려면 재건축·재개발 규제 완화 같은 공급 확대를 위한 실효성 있고 과감한 접근이 필요하다!
입력 : 2025년 10월 28일 
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