<특별기고> ‘신탁재산 내에서 책임’ 특약의 유효성
경기헤럴드 기자 / rch2927@korea.com 입력 : 2025년 08월 18일
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법무법인 누리 대표변호사 하만영
토지를 맡아 개발하는 관리형 토지신탁회사가 수분양자(투자자)와 체결한 분양계약에서 '신탁재산의 범위 내에서만 계약상 책임을 부담한다'는 이른바 '책임한정특약'을 한 경우 이러한 특약은 유효할까? 그렇다.
코리아신탁은 B사의 위탁을 받아 경기 고양시 일산의 한 호텔을 신축하고 분양하는 사업을 맡은 관리형 토지신탁 수탁사로서 A씨 등과 2018년과 호텔 분양계약을 체결했다. B사는 해당 호텔로 신축하며 공용 엘리베이터 홀 내벽과 천정, 복도 마감자재 변경 등 설계 변경 내용을 투자자 전원에게 법에서 정한 기간 내에 통보하지 않은 혐의(건축물분양법 위반)로 약식 기소되어 2022년 벌금 100만 원을 확정받았다.
이후 A씨 등은 B사의 임의 설계 변경과 공사 지연, 건축물분양법 위반 등을 이유로 분양계약 해제를 주장하며 잔금을 납부하지 않고 '기존에 납부한 계약금과 분양대금의 10% 상당의 위약금을 지급하라'고 통보했다.
코리아신탁과 B사는 A씨 등에게 '잔금을 납부하지 않으면 분양계약과 위탁운영 계약을 해제하고 위약금으로 분양대금의 10%가 자신들에게 귀속된다'고 통보한 뒤 결국 잔금 미납을 이유로 계약을 해제했다. 이에 A씨 등은 코리아신탁을 상대로 소송을 제기했다.
1심은 건축물분양법 위반죄로 벌금형을 받은 주체는 분양계약의 당사자인 코리아신탁이 아닌 B사이기 때문에 A씨 등의 분양계약 약정 해제 주장은 이유가 없다며 받아들이지 않았다.
하지만 항소심은 "코리아신탁과 부동산 관리신탁 계약을 맺은 위탁자인 B사가 건축물분양법을 위반해 처벌받은 사실은 약정 해제 사유가 된다"고 봤다. 그러면서 코리아신탁과 B사가 공동으로 A씨 등에게 계약금과 법정 이자를 돌려주라고 판결했다.
그러나 대법원 민사1부는 호텔 투자자 A씨 등 11명이 부동산 신탁사인 코리아신탁을 상대로 낸 부당이득금 소송에서 2025년 7월 3일 원고 승소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다(2024다204986).
대법원도 A씨 등의 약정 해제가 적법하게 이뤄졌다고 봤다. 다만 코리아신탁이 분양계약을 맺을 때 신탁재산의 범위 내에서만 계약상 책임을 부담한다는 책임한정특약을 한 점을 근거로 항소심이 이를 판결 주문에 표시하지 않은 잘못이 있다고 봤다.
대법원은 또 코리아신탁과 B사 간 신탁계약이 2023년 종료되며 코리아신탁의 분양대금 반환 의무가 B사에게 승계된다는 코리아신탁 측의 주장을 항소심이 제대로 심리하지 않았다고 밝혔다.
재판부는 "원심은 면책적 계약인수약정의 효력과 신탁계약의 해지 또는 종료 여부를 판단하지 않은 채 피고가 분양대금 반환의무를 부담한다고 판단했다"며 "이러한 원심 판결에는 피고 주장을 잘못 이해하여 면책적 계약인수 여부에 관한 판단을 누락했거나 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다(상담 문의 031-387-4925). |
경기헤럴드 기자 / rch2927@korea.com 입력 : 2025년 08월 18일 
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