<특별기고> 점유 상실과 임차권 대항력 상실 여부
경기헤럴드 기자 / rch2927@korea.com 입력 : 2025년 05월 19일
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법무법인 누리 대표변호사 하만영
임대차 보증금 반환과 관련해 임차인이 주택의 점유를 상실했다면, 다시 임차권 등기가 되더라도 이전에 사라진 대항력을 되살릴 수 있을까? 없다.
A씨는 2017년 B씨 소유의 주택을 보증금 9500만원에 임차했다. A씨는 이사 후 전입신고를 마쳤고, 임대차계약에 확정일자까지 받았다. 이 상태에서 B씨는 2018년에 해당 주택에 6600만 원의 근저당권을 설정했다.
B씨는 임대차 계약이 끝났는데 A씨에게 보증금을 돌려주지 않았다. A씨는 미리 가입해 둔 임대차 보증금 반환 보험을 통해 서울보증보험 주식회사로부터 보험금을 받아냈고, 서울보증보험은 그 대가로 A씨의 보증금 반환 청구권을 넘겨받았다.
서울보증보험은 B씨에게 채권 양도 통지를 하고, 2019년 3월 12일 임차권 등기 명령을 신청했고, 2019년 4월 5일까지 A씨에게 보험금을 지급했다. 그러자 보험금을 수령한 A씨는 주택에서 이사를 했고, 2019년 4. 8. 임차권등기가 마쳐졌다. 이후 서울보증보험은 강제 경매 절차를 신청했고, 피고 C씨는 경매를 통해 해당 주택을 매수했다. 경매 배당에서 서울보증보험은 약 1270만 원을 받았지만, 피고 C씨가 임대인의 지위를 승계했다며 나머지 임차보증금과 지연손해금 약 8200만 원을 청구하는 소송을 냈다.
1심과 항소심은 “피고가 임대인의 지위를 승계했으므로 특별한 사정이 없는 한 서울보증보험에 나머지 임대차 보증금과 지연손해금을 지급할 의무가 있다”며 원고 승소 판결했다.
그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원 민사2부는 서울보증보험 주식회사가 C씨를 상대로 제기한 임대차보증금 반환 청구 소송 상고심에서 원고 승소로 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 2025년 4월 15일 돌려보냈다(2024다326398).
대법원은 “주택임대차보호법에 따르면 임차인은 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야만 제3자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 ‘대항력’을 얻게 되는데, 이 대항력은 계약 중에도 계속 유지돼야 하며, 임차인이 주택 점유를 잃으면 대항력도 함께 사라진다”고 판단했다.
대법원은 “임차권 등기를 하면 다시 대항력과 우선 변제권을 얻을 수 있지만, 그것은 등기를 마친 시점부터 새로 생기는 것이지, 예전의 대항력이 소급해 되살아나는 건 아니다”며 “경매로 집을 산 사람은 주택임대차보호법에서 말하는 ‘임차 주택의 양수인’이 아니므로, 임차인은 새 주인인 매수인에게 과거의 임대차 관계를 주장할 수 없다”고 밝혔다.
그러면서 “원심은 A씨가 주택에 대한 점유를 상실한 시점이 언제인지 심리한 후 피고에게 임차권의 효력을 주장할 수 있는지 판단했어야 했다”며 “원심 판단에는 주택임대차보호법상 대항력에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 설명했다(상담 문의 031-387-4925). |
경기헤럴드 기자 / rch2927@korea.com 입력 : 2025년 05월 19일 
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