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<특별기고> 공인중개사의 설명의무 범위
경기헤럴드 기자 / rch2927@korea.com 입력 : 2024년 10월 28일
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| ⓒ 경기헤럴드 |
법무법인 누리 대표변호사 하만영
공인중개사가 매매계약을 중개할 때 채무인수의 법적 성격에 관하여 조사하고 확인하여 설명할 주의의무가 있을까? 없다.
2018년 11월 A씨는 자신이 소유하던 울산의 아파트에 대해 한국에너지공단과 보증금 2억 원에 부동산 임대차 계약을 맺었다. 이후 B씨의 중개로 2020년 5월 A씨는 C씨와 2억 8000만 원의 아파트 매매계약을 체결하고, 임대차보증금 2억 원은 C씨가 인수해 매매대금에서 공제하기로 약정했다.
그런데 보증금을 돌려받지 못한 한국에너지공단은 전세금 보장 신용보험회사에 보험금 지급을 청구했고, 보험금을 지급한 보험회사는 A씨로부터 2억 원를 받아냈다. 이에 A씨는 B씨와 공인중개사협회를 상대로 2억 원의 손해배상 청구소송을 제기했다.
1심은 A씨의 청구를 기각했다. B씨가 중개한 매매계약의 계약서에는 임차인이 법인이고 주택임대차보호법상 대항력이 없다는 사실을 알 수 있는 아무런 사정이 없고, 대항력 여부 확인과 임대차보증금 반환의무 관련 법적 효과를 알려주는 것은 공인중개사로서 B씨의 업무 범위가 아니라는 것이다.
그러나 항소심은 B씨의 주의의무를 인정해 원고 일부 승소 판결했다. 항소심은 “B씨가 임대차계약서를 매매계약서에 첨부하는 과정에서 A씨가 매매계약을 통해 공단에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하고자 한다는 것을 충분히 알 수 있었을 것”이라며 “만일 B씨가 A씨에게 이러한 내용을 설명했다면 A씨는 C씨가 임대차보증금 반환채무를 ‘면책적’으로 인수하기 전까지는 부동산 소유권을 이전해 주지 않았거나 매매계약을 체결하지 않았을 것”이라고 밝혔다.
그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원 민사1부는 2024년 9월 12일 A씨가 공인중개사 B씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상소송에서 원고 일부 승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 울산지법으로 돌려보냈다(2024다239364).
재판부는 “부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 채무인수의 요건에 관한 분석 등을 통해 채무인수의 법적 성격을 가리는 행위는 단순한 사실행위가 아닌 법률사무에 해당한다”고 판시했다.
그러면서 “따라서 공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무인수의 법적 성격까지 조사·확인해 설명할 의무가 있다고 보기 어렵다”며 “중개 과정에서 잘못된 정보를 전달했다는 등의 특별한 사정이 없으면 채무인수의 법적 성격에 관해 조사·확인해 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 중개행위를 하여야 할 의무를 위반하였다고 볼 수 없다”고 밝혔다.
참고로 임대인 법인인 경우, 임차인의 동의 없이는 임대차보증금 반환 채무가 면책적으로 매수인에게 인수되지 않는다(동법 제3조, 2003다2918 판결 각 참조)(상담 문의 031-387-4925). |
경기헤럴드 기자 / rch2927@korea.com 입력 : 2024년 10월 28일 
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