<특별기고> 계약갱신 요구 후 다시 계약해지 통지한 임차인과 임대차계약 종료일

법무법인 누리 대표변호사 하만영

임차인이 임대차 계약의 갱신을 요구한 뒤, 갱신된 계약 기간이 시작되기 전에 임대인에게 다시 계약 해지를 통지한다면 계약 종료일을 계약해지 통지 후 3개월로 볼 수 있을까? 그렇다.
임차인 A씨는 임대인 B씨와 사이에 모 아파트를 2019년 3월 10일부터 2021년 3월 9일까지 임차하는 계약을 체결했다. A씨는 B씨에게 임대차계약 갱신 요구를 통지했고, 2021년 1월 5일 B씨에게 도달했다. 그런데 A씨는 돌연 2021년 1월 28일 갱신된 임대차 계약을 해지한다고 통지했고, 다음 날 B씨에게 도달했다. A씨는 자신의 해지 통지가 도달된 지 3개월이 지난 2021년 4월 30일까지의 임대료를 지불한 뒤 아파트에서 나왔다. 하지만 B씨는 임대차 계약이 갱신된 임대차 기간이 개시되는 3월 10일부터 3개월이 지난 6월 9일 해지됐음을 전제로, A씨에게 이때까지 발생한 임대료 공제한 임대차 보증금과 장기수선충당금을 반환했다. 이에 A씨는 소송을 제기하였다.
이에 대하여 1심은 원고 일부승소, 2심은 원고패소 판결했다.
그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원 민사1부는 2024년 1월 11일 A씨가 B씨를 상대로 낸 임대차보증금등반환 청구의 소에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 서울고등법원으로 돌려보냈다(2023다258672).
재판부는 "주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 '임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다'며 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 '제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다'고 규정한다"며 "주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 '제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다'고 규정하고, 제2항은 '제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다'고 규정하고 있다"고 설명했다.
그러면서 "A씨의 갱신된 임대차 계약 해지 취지가 기재된 통지가 2021년 1월 29일 B씨에게 도달했으니, 그로부터 3개월이 지난 2021년 4월 29일 갱신된 임대차 계약의 해지 효력이 발생했다"며 "원심으로서는 임대차 계약의 해지효력이 발생한 2021년 4월 29일을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 B씨가 이를 A씨에게 반환하도록 하는 판단을 했어야 한다"고 판시했다(상담문의 010-3175-4925).