<특별기고> 법인이 소속 직원용 숙소 관련 계약갱신구권행사 요건

법무법인 누리 대표변호사 하만영

중소기업 법인이 소속 직원 거주를 위한 주택임대차 계약을 체결할 경우, 해당 법인이 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인으로서 갱신청구권을 행사하려면 ‘직원’이 임차주택을 ‘인도’받아 주민등록을 마치고 ‘거주’하면 될까? 그렇다.
A사는 2019년 12월 4일 중소기업기본법에서 정한 중소기업인 B사와 사이에 2019년 12월 12일부터 2년 동안 서울 용산구 한남더힐 아파트를 임대차보증금 2억 원, 월 차임 1,500만 원으로 임대하는 임대차계약을 체결했다.
2019년 11월 6일 설립된 B사는 2020년 2월 25일까지는 정명호 씨가 대표이사로 등재돼 있다가 이후 김영옥(탤런트 김수미)씨가 대표로 등재됐다. 정 씨는 김 씨의 아들이다.
계약 체결 당시 B사의 대표이사는 2019년 12월 12일 해당 아파트를 인도받고 2020년 2월 18일 전입신고를 마친 후 그곳에서 거주해 왔다. A사는 2021년 9월 29일 B사에 계약 갱신 거절 의사를 표시하며 해당 부동산의 인도를 구했다. 이에 B사는 2021년 10월 5일 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인임을 전제로, 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권을 행사했다.
이에 대하여 1심은 원고패소, 2심은 원고승소 판결했다.
대법원 민사1부도 A사가 B사를 상대로 낸 건물인도 소송에서 2023년 12월 14일 원고 승소 판결한 원심을 확정했다(2023다226866).
재판부는 "주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 '직원'은, 주식회사의 경우 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 제외한 사람을 의미한다고 보는 것이 관련 법령의 문언과 법체계에 부합한다"고 설명했다.
그러면서 "중소기업기본법 시행령 제2조 제6호는 주식회사 또는 유한회사의 경우 '임원'이란 '등기된 이사(사외이사를 제외)'를 말한다고 규정하고 있고, 중소기업기본법 및 시행령은 '임원'과 '직원'을 구별해 사용하고 나아가 '임직원'이라는 용어도 사용하고 있다"며 "따라서 주택임대차보호법 제3조 제3항이 정한 '직원'은 중소기업법령 용례에 따라 법인에서 근무하는 사람 중 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 경우를 의미한다고 보는 것이 법률의 문언 및 법체계에 부합한다"고 말했다.
또 "주거용 임차에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 이러한 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있으면 그것으로 족하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려할 것은 아니다"라며 "원심이 '해당 아파트와 B사의 본점소재지 간의 거리, 차임액수, 계약 체결 의도 등을 고려해 B사가 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인에 해당하지 않는다'고 설시한 것은 적절하지 않지만, 결론에 있어 원심 판단은 정당하다"고 판시했다.
이 대법원 판결 취지에 따라 앞으로 중소기업이 직원에게 복지 목적으로 주택을 임차해 제공하는 경우, 내부적으로 일정 조건 등을 갖추고 대표 등 임원이 아닌 ‘직원’ 명의로 반드시 등재해야 할 것이다.