<특별기고> 임대인의 실거주 진정성 입증 여부

법무법인 누리 대표변호사 하만영

집주인이 자신이 실제 거주하겠다는 이유로 세입자의 계약 갱신 요구를 거절할 때 실거주 의사를 입증할 의무가 있을까? 있다.
A씨는 2019년 1월경 B씨 등에게 서울 서초구에 있는 아파트를 보증금 6억 3000만원에 2019년 3월 8일부터 2년간 임대하기로 하는 임대차계약을 체결했다. A씨 측은 2020년 12월 17일경 B씨 등에게 “A씨와 배우자, 자녀가 해당 아파트에서 거주할 계획이라 임대차계약을 갱신하지 않겠다”는 의사를 표시했다. 그러자 B씨 등은 닷새 뒤 A씨에게 계약갱신을 요구했다. 이에 A씨는 이듬해 1월 4일경 “임대차계약 만료 후 본인이 실제 거주할 계획”이라며 갱신 요구를 거절했다. 이후 A씨는 B씨 등을 상대로 아파트의 인도를 구하는 소송을 냈다.
이에 대하여 1심과 2심은 임대인 실거주 계획의 진실성은 의문이지만 다른 사람에게 임대하거나 매도하지 않은 이상 갱신 거절은 적법하다는 이유로 “B씨 등은 A씨로부터 임대차 보증금을 반환받음과 동시해 부동산을 인도하라”며 원고승소 판결했다.
그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원 민사2부는 A씨가 B씨 등을 상대로 낸 건물 인도 소송에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 2023년 12월 7일 서울중앙지법으로 돌려보냈다(2022다279795).
재판부는 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명 책임은 임대인에게 있다”며 “‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명했다고 해서 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 의사가 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것”이라고 판시했다.
또한 “A씨 측은 계약 만료 전에는 자신과 가족이 거주할 예정이라고 했다가 소장에서는 본인 또는 본인 부모가 거주할 예정이라고 했는데 바뀐 주장에 대한 합리적 설명이 없다”며 “A씨와 그 배우자는 이 사건 아파트 외 인근 아파트와 다른 지역 주택도 소유하고 있는데, A씨가 임대차계약의 갱신 거절을 할 무렵 A씨는 자녀 교육을 위해 다른 지역에 있는 주택에 자녀들과 함께 거주하고 있었고, A씨의 배우자는 직업상 이유로 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트에서 거주하고 있었으므로 이들이 계약 갱신을 거절하고 이 사건 아파트에 거주하여야 할 만한 사정이 있었다고 보이지 않는다”고 밝혔다.
나아가 “A씨는 자신의 부모가 지방에서 해당 아파트의 근처에 있는 병원에 다녔는데, 앞으로 해당 아파트에 거주하며 진료받기 위함이라고 했지만 A씨 부모의 외래확인서를 보면 인근 병원에 최근 11년 동안 1년에 1~5 차례가량 통원진료를 받았다는 것 외에는 다른 내용이 없다”며 “부모가 이 사건 아파트에 거주할 목적에 따라 작성된 것으로 보기에는 의심스러운 면이 있다”고 설명했다(문의 010-3175-4925).