<특별기고> 부정청약 당첨자와 계약금 반환여부

법무법인 누리 대표변호사 하만영

시행사가 아파트 부정청약 당첨자에게 위약금에 대해서 별 다른 설명을 하지 않았다고 하더라도 분양금액의 10%에 해당하는 계약금을 위약금으로 몰취할 수 있을까? 있다.
탈북민 B씨는 2018년 청약통장을 브로커에게 양도한 점을 숨기고 대한토지신탁이 공급하는 아파트에 부정청약을 한 점이 적발되어 계약이 해제됐다. A씨는 B씨로부터 공급계약상 지위 및 공급계약 해제에 따른 원상회복청구권을 양수받았다고 주장하며 대한토지신탁을 상대로 기지급 공급대금의 반환을 청구하는 소송을 냈다. 참고로 B씨는 입주자저축 증서 등의 양도 금지(주택법 제65조 제1항)를 위반하여 주택법위반죄로 유죄판결이 확정됐다.
이에 대하여 1심은 위약금 조항이 약관설명의무의 면제 대상이라는 취지로 원고패소 판결했다.
반면 2심은 "시행사 측은 위약금 조항에 대해 구체적이고 상세한 설명의무를 부담하는데, 공급계약서의 위약금 조항이 특별히 부호나 색채, 굵고 큰 문자 등을 사용해 명확하고 알아보기 쉽게 표시되지 않고 작은 글씨로 인쇄됐기 때문에 통상적인 계약 당사자의 입장에서 인지하기 어려워 시행사가 위약금 몰취 조항에 대해 구체적이고 상세한 설명의무를 이행했다고 볼 자료가 없다"며 원고승소 판결했다.
그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원 민사2부는 2023년 4월 13일 A씨가 주식회사 대한토지신탁을 상대로 낸 수분양자지위확인의소에서 원고 일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다(2021다250285).
재판부는 "사업자는 계약의 성질상 설명하는 것이 현저하게 곤란한 경우가 아니라면 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명해야 하지만, 사업자의 약관 설명의무는 계약 상대방이 알지 못하는 가운데 약관에 정해진 중요한 사항이 계약 내용으로 돼 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하는 데 근거가 있다"며 "따라서 약관에 정해진 사항이더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의해 정해진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 사업자에게 설명의무가 없다"고 판시했다.
이어 "이 사건에서 해제 사유와 위약금 조항은 주택 공급자와 공급받는 자 상호간에 주택법령을 준수하면서 입주자 선정절차를 거쳐 공급계약 체결에 이르러야 하고 공급계약 체결 이후에도 주택법령 및 공급계약을 따라야 할 법령상 또는 공급계약상 의무가 있다는 점을 전제로 이를 위반한 측에 위약금을 부담시키는 것"이라며 "이처럼 계약 일방 당사자의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우를 대비해 대금 총액의 10%에 해당하는 위약금 약정을 하는 것은 거래상 흔히 접할 수 있다"고 설명했다(상담문의 010-3175-4925).