<특별기고> 깡통전세와 공인중개사 책임
경기헤럴드 기자 / rch2927@korea.com 입력 : 2023년 01월 09일
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법무법인 누리 대표변호사 하만영
공인중개사가 깡통전세(매매가 대비 전세금 비율이 높아 반환받지 못할 위험이 있는 전세)의 위험성을 제대로 알리지 않았다면 임차인에게 손해를 배상할 책임이 있을까? 그렇다.
A씨는 2015년 8월 공인중개사의 중개로 서울 구로구 빌딩의 방을 보증금 1억원에 2년간 임차했다. 당시 이 빌딩에는 약 70개의 방이 있었는데 A씨가 계약할 때는 법인 명의로 22억 2000만원 근저당권이 설정돼 있었다. A씨보다 먼저 확정일자를 받은 임차인들의 임대차 보증금도 29억 2,810만원이나 됐다.
그 빌딩은 2018년 경매에 넘어가 약 49억원에 매각됐다. 그러나 매각대금이 근저당권자와 선순위 임차인에게 모두 배당되어 A씨는 한 푼도 돌려받지 못했다. A씨는 공인중개사가 이 같은 위험을 알리지 않았다며 손해배상 청구소송을 제기했고, 중개인은 임대인이 자료를 제공하지 않아 알 수가 없었다고 반박했다
이와 관련하여 서울중앙지방법원(민사87단독 반정우 부장판사)은 임차인 A씨가 공인중개사와 SGI서울보증을 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 원고 일부 승소 판결했다.
재판부는 "공인중개사와 서울보증보험은 공동으로 원고에게 4,000만원을 지급하라"고 판결했다. 이는 A씨가 날린 보증금 1억원의 40%에 해당하는 금액이다. 즉 피고인 공인중개사에게 책임이 있다고 하면서도 그 책임범위를 40%로 제한한 것이다.
재판부는 "공인중개사인 A씨는 중개대상물 확인·설명서에 보증금 미반환 위험성을 기재할 의무가 있음에도 불구하고 이를 이행하지 않았다"며 "공인중개사 A씨는 임대차계약 체결과정에서 신의를 지키고 성실히 중개해야 할 의무를 위반했다"고 밝혔다. 이어 "임차인이 보증금을 반환받지 못할 위험성은 임대차계약 체결 여부를 결정하는 데 매우 중요한 정보"라면서 "이를 알았다면 A씨가 계약하지 않았을 가능성이 크다"고 설명했다. 다만 재판부는 A씨가 건물 시가나 권리관계를 확인하지 않은 데 대해 과실이 있다고 할 것이므로 과실상계를 적용하여 A씨에게도 60%의 책임이 있다고 판시했다.
다가구나 다세대주택은 사실상 단독주택으로 등기가 되어 있어서 임차인이 그 전체 가구나 세대의 임대차 현황을 파악하기가 어렵기 때문에 이를 고지해야 한다고 본 것이다. 그리고 이번 판결을 계기로 앞으로 공인중개사들이 임차인들에게 ‘깡통전세’의 위험성에 대한 고지를 할 의무를 부과하는 방향으로 공인중개사법을 개정해야 할 것으로 보인다. 또한 임대인에게도 임차인에게 다가구주택이나 다세대주택에 대한 임차인 현황을 고지할 의무를 부과하는 것도 검토되어야 할 것이다.
한편, 2022년 12월 국회는 국세징수법을 개정하여 2023년 4월 1일부터 세입자가 계약체결 후 계약서를 첨부하면 임대인의 동의 없이도 국세지방세·체납 정보를 확인할 수 있도록 하였다(상담문의 031-387-4923). |
경기헤럴드 기자 / rch2927@korea.com 입력 : 2023년 01월 09일 
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