<특별기고>가계약금의 반환청구
경기헤럴드 기자 / rch2927@korea.com 입력 : 2021년 03월 22일
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법무법인 누리 대표변호사 하만영
부동산 거래에서 계약체결 전에 ‘가계약금’을 지급하는 일이 종종 있다. 가계약금은 매도인이 매수인에게 부동산 매매에 있어서 우선권을 보장하겠다는 의미로 지급받는 돈이다. 가계약은 법적으로 인정되는 개념은 아니고, 부동산 거래관행상 사용된다. 아래에서는 매수인이 가계약금을 매도인에게 지급한 경우 그 반환 청구 여부 및 범위에 대하여 살펴본다.
첫째, 매도인과 매수인 사이에 가계약서가 작성된 경우, 이에 따르면 되므로 가계약금과 관련하여 분쟁이 발생할 소지는 거의 없다. 예컨대, ‘돈을 받은 매도인이 본 계약 체결을 포기하려면 지급받은 돈의 2배를 지급해야 하고, 돈을 지급한 매수인이 본 계약 체결을 포기하려면 지급한 돈을 포기해야 한다’는 내용이 가계약서에 포함되어 있다면, 이러한 약정의 효력은 유효하다.
둘째, 가계약서가 작성되지 않은 경우인데, 실무상 대부분 사례가 이에 해당할 것이다. 우선, 가계약금은 지급되었지만 매매계약이 성립되지 않은 것으로 본다면, 부당이득반환(민법 제741조)의 법리에 따라 매도인은 계약을 파기하고 지급받은 가계약금을 반환하여야 하고, 매수인도 계약을 파기하고 지급한 가계약금의 반환을 요구할 수 있다. 예컨대, 매매대금이 3억원인데, 매수인이 가계약금 명목으로 3백만원을 지급하였다면, 매도인은 지급받은 3백만원을 매수인에게 돌려주어야 한다.
다음으로, 가계약금을 지급하면서 매매계약이 성립된 것으로 보는 경우, 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있는데(민법 제565조), 이 때 계약금은 ‘가계약금’만큼이 아니라 본계약 내용에 따라 지급하기로 한 ‘계약금’ 액수이다. 예컨대, 위 매매사례에서 계약금이 3천만원일 경우, 매도인이 계약을 해제하려면 가계약금 3백만원이 아니라 계약금 3천만원의 배액인 6천만원을 상환하고 계약을 해제할 수 있고, 매수인이 계약을 해제하려면 계약금 3천만원을 포기하여야 하므로 결국 매도인에게 2700만원(=3천만원-3백만원)을 추가로 지급해야 한다. 그런데 최근 대구지법 서부지원은 매수인이 '가계약' 명목으로 매도인에게 돈을 지급했다가 본계약 체결을 포기했다면 '가계약금'을 되돌려 받을 수 없다고 판시하였다(2018가소21928). 이 판결은 매도인과 매수인 사이에 부동산 매매대금을 2억 7000만원으로 정하고, 매수인이 가계약금 명목으로 300만원을 지급하였는데, 매수인이 변심하여 계약을 파기하고 가계약금의 반환 청구를 한 사건에 관한 것이다. 그러나 이 판결은 가계약금을 계약금과 같은 성격으로 파악하여 매수인은 가계약금을 포기하고 본계약을 파기할 수 있다는 것이어서 다소 문제점이 있다. 항소심과 대법원에서는 결론이 달라질 수 있다고 본다(상담문의 010-9160-3434, mylaw21@hanmail.net). |
경기헤럴드 기자 / rch2927@korea.com 입력 : 2021년 03월 22일 
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