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<특별기고>임차인의 원상회복의무 범위


경기헤럴드 기자 / rch2927@korea.com입력 : 2020년 09월 18일
ⓒ 경기헤럴드


법무법인 누리 대표변호사 하만영


임차인은 전 임차인의 원상회복의무를 승계할까? 구체적 사정에 따라 다르지만 특별한 약정이 없다면, 임차인이 이전 임차인으로부터 동일한 업종을 인수받으면서 점포를 수리·변경하지 않은 경우 원상회복의무를 승계하고, 그렇지 않은 경우 임차인이 수리·변경한 부분만 원상회복의무를 부담한다.
A 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, B가 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 C 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 B가 인테리어시설 등을 철거하지 않자 C 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제하였다. 이에 B가 C회사를 상대로 보증금 등 손해를 배상하라는 소송을 냈다. B의 청구는 받아들여질까?
대법원은 B의 일부승소를 선고한 원심의 판단이 정당하다고 하면서 B의 상고를 기각하였다(2019. 8. 30. 2017다268142). 당시 대법원은 “임대차계약서에 임대차 종료 시 B의 원상회복의무를 정하고 있으므로 C회사가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 B가 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵다”고 설명했다. 그리고 “C회사가 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, B가 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 C회사가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어렵다”면서 “C회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 B의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 B가 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 할 것이므로 C회사가 B에게 반환할 보증금에서 C회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판시한 원심판결은 정당하다”고 판시하였다.
다만, 대법원은 위 사안과 달리 임차인이 이미 시설이 되어 있던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 경우 다르게 판단하고 있다(1990. 10. 30. 선고 90다카12035). 대법원은 “ 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조하고 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다”고 판시하였다. 한편, “임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 있는데도 이를 지체한 경우 이로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다.”고 판단하였다(상담 031- 031-387-4923).


경기헤럴드 기자 / rch2927@korea.com입력 : 2020년 09월 18일
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